En resumen
- Pida unas tres cotizaciones. Son suficientes para ver la diferencia y detectar ofertas atípicas, y pocas para compararlas con cuidado.
- Sepa qué está cotizando: estructura (shell), cierre exterior (dry-in) o casa lista para habitar (turnkey), y quién se encarga de la losa, el trabajo del terreno, la fosa séptica, el agua y la electricidad.
- Los pagos deben seguir un calendario de desembolsos por escrito, ligado al trabajo terminado; un depósito inicial grande es una señal de alerta.
- Verifique usted mismo el seguro y las licencias de oficios, y pida la garantía por escrito.
- Confirme quién tramita los permisos de su lote, en la ciudad o en el condado.
En esta página
- ¿Qué tipo de constructor necesita?
- Preguntas para hacer a cada constructor
- Señales de alerta
- Contratos y calendarios de desembolsos
- Seguros y licencias
- Referencias e historial
- Permisos: dentro de la ciudad o en el condado
- Garantías y servicio después de la venta
- Compare las cotizaciones como se debe
- Frequently asked questions
Elegir un constructor de barndominiums es la decisión más importante del proyecto, más que el plano o los acabados. Los barndominiums usan métodos de construcción metálica o de marco de postes, pero deben cumplir lo que se espera de una casa, incluidos plomería, electricidad, aislamiento y los requisitos de un prestamista. Muchos buenos constructores manejan ambos, y algunos son más fuertes en uno que en otro.
In English: How to Choose a Barndominium Builder in East Texas.
No recomendamos constructores. Somos un servicio de referencia, no un recomendador de ningún constructor en particular, y no los clasificamos. Investigue por su cuenta a cada empresa con la que hable, incluidas las que se comuniquen con usted a través de este sitio.
¿Qué tipo de constructor necesita?
Tres tipos de empresas trabajan comúnmente en barndominiums:
Contratistas generales / constructores de casas a la medida
Manejan todo el proyecto, del terreno a la mudanza, y contratan a subcontratistas de cada oficio.
Encaje: normalmente la mejor opción para una casa lista para habitar.
Montadores de edificios metálicos o de marco de postes
Levantan la estructura, y algunos también ofrecen los acabados interiores.
Atención: si solo hacen la estructura, necesita a otra persona para el interior, y debe entender quién coordina el traspaso.
Proveedores de kits
Un kit es un paquete de materiales, no un constructor.
Atención: aún necesita a alguien que vacíe la losa, levante la estructura y la termine.
Saber con cuál de ellos está hablando evitará la mayoría de los malentendidos sobre el alcance. Si todavía está decidiendo entre comprar un kit o dirigir usted mismo la obra, vea nuestra comparación de kits, constructores a la medida y dueños que construyen por su cuenta (en inglés).
Preguntas para hacer a cada constructor
- ¿Su cotización es para una estructura (shell), un cierre exterior (dry-in) o una casa lista para habitar (turnkey)? ¿Qué incluye exactamente y qué no?
- ¿El precio incluye la losa, la preparación del terreno, la fosa séptica, el pozo o la toma de agua y la conexión eléctrica? Si no, ¿quién se encarga de cada una y quién la paga?
- ¿Ha construido barndominiums financiados con un préstamo de construcción? ¿Puede trabajar con el proceso de desembolsos de mi prestamista?
- ¿Usa cuadrillas propias o subcontratistas? ¿Quién supervisa en la obra?
- ¿Quién será mi contacto durante la construcción y con qué frecuencia recibiré noticias?
- ¿Cuál es la fecha estimada de inicio y el plazo realista de terminación, y qué causa los retrasos?
- ¿Cómo manejan las órdenes de cambio y cómo se fija su precio?
- ¿Cuáles son los montos asignados (allowances) para gabinetes, pisos, iluminación y electrodomésticos?
- ¿Quién tramita los permisos y programa las inspecciones?
- ¿Puedo hablar con clientes recientes cuyas casas ya están terminadas, y puedo ver un proyecto en construcción?
Señales de alerta
Si no está en el contrato, suponga que no está incluido. Esté atento a estas señales de advertencia.
- Un precio muy por debajo de todas las demás ofertas. Revise qué falta en el alcance antes de ilusionarse.
- Presión para firmar hoy o precios de materiales "por tiempo limitado" sin una explicación por escrito.
- Un pago grande por adelantado sin relación con el trabajo terminado.
- Alcance vago o solo verbal. Si no está en el contrato, suponga que no está incluido.
- Sin comprobante de seguro o reticencia a nombrar a la aseguradora.
- Sin referencias o solo referencias de trabajos muy distintos.
- No dejan que contrate a un inspector independiente ni que visite la obra.
- Operadores de otras zonas sin presencia local que no pueden explicar los permisos y las condiciones del suelo de aquí.
Contratos y calendarios de desembolsos
Un contrato por escrito debe describir:
- Los planos y las especificaciones
- El precio y el calendario
- Los montos asignados (allowances)
- El calendario de pagos
- Cómo se manejan los cambios
- Qué pasa si alguna de las partes incumple
En los proyectos financiados, el prestamista suele pagar al constructor por etapas llamadas desembolsos (draws), que se liberan después de hitos como la losa, la estructura, el cierre exterior, las instalaciones previas al acabado y la terminación, y a menudo después de una inspección. Asegúrese de que el calendario de pagos del contrato coincida con el proceso de desembolsos de su prestamista y de que los pagos sigan al trabajo terminado.
Pida renuncias de gravamen (lien waivers) (en inglés) a medida que paga, para que los subcontratistas y proveedores no puedan reclamar después contra su propiedad por cuentas que el constructor no pagó.
Pida una revisión. En Texas, las reglas sobre contratos de construcción residencial, gravámenes y el derecho a inspeccionar y reparar las fija la ley estatal, y un abogado de bienes raíces o de construcción puede revisar un contrato grande por una tarifa modesta comparada con el costo del proyecto. Aquí no damos asesoría legal.
Seguros y licencias
La exposición a tormentas es parte de esta conversación: vea con qué frecuencia el condado de Smith recibe granizo, vientos dañinos y tornados antes de preguntar a los constructores por la resistencia del techo al granizo y el diseño contra el viento.
- Seguro de responsabilidad general. Pida un certificado de seguro enviado directamente por la aseguradora o el agente.
- Compensación laboral o una alternativa clara. Pregunte qué pasa si alguien se lastima en su propiedad. Texas no exige a la mayoría de los empleadores privados que tengan compensación laboral, así que pregunte al constructor cómo lo cubre.
- Seguro de riesgo del constructor (builder's risk). Cubre la estructura mientras se construye. Pregunte quién lo compra y revise qué exige su prestamista.
- Licencias de oficios. Los electricistas, plomeros y técnicos de aire acondicionado y calefacción (HVAC) tienen licencia estatal. Pida los números de licencia y verifíquelos usted mismo con la agencia que los emite.
Referencias e historial
Pida ver barndominiums terminados, no solo fotos, y hablar con dueños que hayan vivido en ellos al menos una temporada. Pregúnteles sobre:
- La comunicación
- El calendario
- Los cambios de presupuesto
- La calidad de los acabados
- Cómo resolvió el constructor los problemas
Busque patrones. Todos tienen un mal día, pero las quejas repetidas sobre dinero o plazos sí importan.
Permisos: dentro de la ciudad o en el condado
Los permisos dependen de dónde está la propiedad.
Dentro de los límites de la ciudad
Como la Ciudad de Tyler: por lo general trata con las reglas de construcción y zonificación de la ciudad.
Fuera de los límites de la ciudad
Aplican las reglas del condado, que pueden ser más ligeras, pero no inexistentes. La fosa séptica, el acceso de la entrada, la zona inundable y la dirección suelen manejarse a nivel del condado, y algunas zonas tienen sus propias restricciones o convenios de escritura.
Además, las reglas cambian, así que consulte con su ciudad o condado antes de comprar el terreno o firmar un contrato, y pregunte a su constructor cómo maneja los permisos y las inspecciones. Algunos prestamistas también exigen inspecciones o permisos como condición del financiamiento. Para un recorrido más completo, vea nuestra guía de permisos de barndominium en el condado de Smith y Tyler.
Garantías y servicio después de la venta
Obtenga la garantía por escrito. Una buena garantía indica:
- Qué cubre (mano de obra, estructura, sistemas)
- Por cuánto tiempo
- Cómo hacer un reclamo
- Qué tan rápido responderá el constructor
Pregunte por separado por las garantías del fabricante del techo, los paneles de acero, las ventanas, el aire acondicionado y calefacción (HVAC) y los electrodomésticos. Para saber cómo comparar garantías por escrito, vea nuestra guía de garantía del constructor de barndominiums (en inglés). Un constructor con trayectoria, que sigue contestando llamadas después del cierre, importa tanto como el documento. Pregunte a un cliente reciente cómo respondió el constructor a un pendiente de la lista de detalles finales (punch list) o a una llamada de garantía.
Compare las cotizaciones como se debe
Ponga las cotizaciones lado a lado y compare el alcance renglón por renglón:
- Losa
- Tipo de aislamiento
- Cantidad de ventanas y puertas
- Capacidad del aire acondicionado y calefacción (HVAC)
- Tamaño del panel eléctrico
- Accesorios de plomería
- Montos asignados (allowances)
- Trabajo del terreno
- Exclusiones
- Fecha de vencimiento
La cotización más barata rara vez es el proyecto más barato. Si quiere cotizaciones locales para comparar, use el formulario de abajo y lea nuestra guía de costos para entender qué deben incluir las cifras. Si piensa financiar, revise el resumen de financiamiento (en inglés) antes de firmar.
Frequently asked questions
¿A cuántos constructores de barndominiums debo pedir cotización?
Tres es un número práctico. Basta para ver la diferencia entre ofertas y detectar las que se salen de lo normal, y son pocas para comparar las cotizaciones con cuidado.
¿Debo pagar un depósito grande por adelantado?
Tenga cuidado. Los pagos deben seguir un calendario de desembolsos por escrito, ligado al trabajo terminado, y un depósito inicial muy grande es una señal de alerta. Pregunte a un abogado o a su prestamista qué es razonable para su contrato.
¿Necesito un contratista con licencia en Texas?
Texas no tiene una licencia estatal general para constructores de viviendas, pero los electricistas, plomeros y contratistas de aire acondicionado y calefacción (HVAC) tienen licencia en su oficio, y algunas ciudades tienen su propio registro. Revise qué aplica en su ciudad o condado, y verifique cualquier licencia que un constructor diga tener.
¿Quién tramita los permisos?
Su contrato debe decirlo. En muchos casos lo hace el constructor, pero confírmelo por escrito y consulte con el condado o la ciudad qué se exige para su lote.
¿Qué garantía debo esperar?
Varía. Obtenga las condiciones de la garantía por escrito: qué cubre, por cuánto tiempo y a quién llamar. Pregunte también por las garantías del fabricante del acero, el techo y los electrodomésticos.