En resumen
- Los peritos comparan, no adivinan. Necesitan ventas recientes de casas parecidas para anclar el valor.
- Los barndominiums pueden ser difíciles de comparar en el este rural de Texas porque pocos se han vendido cerca.
- Pocos comparables no es un callejón sin salida. La guía de Fannie Mae deja que los peritos expliquen comparables más lejanos o más antiguos.
- Una obra terminada, con permiso y de grado residencial le da al perito más con qué trabajar.
- Hable con su prestamista antes de dibujar el plano. Ellos fijan las reglas finales.
En esta página
- Cómo arma un valor el perito, paso a paso
- Por qué los barndominiums son más difíciles de comparar
- Qué dice la guía de Fannie Mae sobre mercados con pocas ventas
- Qué puede preparar antes de que llegue el perito
- Avalúo, valor para impuestos y reventa son tres cosas distintas
- Preguntas para su prestamista y su constructor
- Fuentes oficiales para confirmar
- Siguiente paso
- Frequently asked questions
El avalúo de un barndominium es donde muchas obras del este de Texas enfrentan su primera pregunta difícil: ¿cuánto vale esto para alguien que no lo construyó? Esta página explica cómo trabajan los peritos, dónde los barndominiums complican el trabajo y qué puede preparar. Es información general, no una estimación de valor ni una garantía de aprobación del préstamo.
In English: Barndominium Appraisal in East Texas: How Appraisers Find Comps.
El avalúo también influye en el financiamiento de un barndominium (en inglés). Lea esa página para ver los tipos de préstamo.
Cómo arma un valor el perito, paso a paso
- Inspecciona y mide
El perito visita la propiedad, mide el área habitable terminada y anota condición, calidad, distribución y terreno.
- Busca ventas comparables
Busca ventas cerradas recientes con características físicas y legales parecidas, en su mercado o en uno que compita con él.
- Ajusta por las diferencias
A cada comparable se le ajusta lo que difiere: tamaño, terreno, características, condición.
- Verifica con el costo
Cuando hay pocos comparables, algunos peritos se apoyan más en el valor del terreno más el costo de construir.
- Informa y explica
El informe dice por qué se escogieron esos comparables. El suscriptor del prestamista lo revisa.
Por qué los barndominiums son más difíciles de comparar
| Problema | Por qué importa |
|---|---|
| Pocas ventas cerca | Los terrenos rurales con casas metálicas se venden rara vez, así que los comparables cercanos escasean. |
| Uso mixto | Una casa con un taller grande no coincide con una casa estándar ni con un taller simple. |
| Acreage | La tierra más allá de lo típico de la zona puede valuarse distinto del sitio de la casa. |
| Nivel de acabados | Un cascarón con interior sin terminar se compara distinto de una casa terminada. |
Tenga cuidado: un avalúo bajo en un préstamo de construcción puede dejar una diferencia que usted tendría que cubrir. Pregunte a su prestamista qué pasa si el informe sale por debajo del costo de la obra, y pida la respuesta por escrito.
Qué dice la guía de Fannie Mae sobre mercados con pocas ventas
La sección de la Selling Guide de Fannie Mae sobre ventas comparables (en inglés) espera comparables con características físicas y legales parecidas y por lo menos tres ventas cerradas. Permite a los peritos usar áreas de mercado que compiten y, en zonas rurales con poca actividad de ventas, ventas más antiguas cuando explican por qué. El informe debe explicar por qué se eligieron los comparables.
La guía no menciona los barndominiums. Un prestamista aún puede seguir reglas internas más estrictas, y los préstamos FHA, VA, USDA y de cartera tienen cada uno las suyas. Tome la guía como el mínimo de flexibilidad, no como una promesa.
Qué puede preparar antes de que llegue el perito
- Permiso, inspección final y papeles tipo certificado de la oficina de permisos, para que la casa quede documentada como vivienda
- Planos con el área habitable y el área del taller por separado
- Una lista de acabados: pisos, cocina, baños, aislamiento, aire acondicionado, agua y fosa séptica
- Registros de la fosa séptica y el pozo del proceso de fosa séptica y pozo (en inglés)
- Levantamiento topográfico, servidumbres y cualquier restricción de escritura (en inglés)
- Contrato del constructor con las partidas de su presupuesto (en inglés)
- Ventas recientes cercanas que usted conozca, con direcciones, para que el perito las considere
Avalúo, valor para impuestos y reventa son tres cosas distintas
Avalúo del prestamista
- Lo pide el prestamista
- Estima el valor de mercado para el préstamo
- Se hace al comprar, construir o refinanciar
Distrito de valuación del condado
- Fija el valor para el impuesto de propiedad
- Usa sus propios métodos
- Vea impuestos de propiedad en acreage
La reventa es una tercera pregunta, y la responden quien compre después y quien le preste. No predecimos valores de reventa. Entre las decisiones que dejan opciones abiertas a un futuro comprador están un interior terminado, una distribución con permiso, una buena planificación del taller y documentos que pueda entregar.
Preguntas para su prestamista y su constructor
- ¿Financian barndominiums, y qué exigen en los planos?
- ¿Cómo manejan los avalúos cuando hay pocas ventas comparables?
- ¿Se cuenta el taller, y cómo debe ser para que cuente?
- ¿Cuál es su límite de acreage junto con la casa?
- Si el avalúo sale por debajo del costo de la obra, ¿qué opciones tengo?
- ¿Puede el constructor dar planos, especificaciones y permisos al perito?
Fuentes oficiales para confirmar
- Fannie Mae Selling Guide, ventas comparables (en inglés)
- McKissock, avalúo de casas poco comunes, incluidos los barndominiums (educación para peritos; en inglés)
- Su prestamista y el Distrito de Valuación del Condado de Smith
Siguiente paso
Plantee el tema del avalúo antes de definir los planos. Use el formulario de abajo e indíquenos dónde está el terreno; constructores y prestamistas locales independientes podrían contactarle. Nosotros le referimos; no somos prestamista, perito ni constructor. Vea también la lista de verificación de construcción (en inglés).
Frequently asked questions
¿Fannie Mae permite préstamos para barndominiums?
La guía de venta (Selling Guide) de Fannie Mae no menciona los barndominiums de forma específica. Su enfoque es que una propiedad puede calificar cuando el perito puede formar una opinión confiable del valor de mercado y el prestamista confía en el informe. Cada prestamista agrega sus propias reglas, así que pregunte a cada uno antes de diseñar la casa.
¿Qué pasa si no hay ventas de barndominiums cerca?
Los peritos pueden ampliar el área de búsqueda, usar ventas más antiguas si explican por qué, o comparar con casas tradicionales y ajustar por las diferencias. La guía espera que el informe explique por qué se eligieron esos comparables. Pregunte a su prestamista cómo manejan los expedientes con pocos comparables.
¿El perito cuenta el taller como área habitable?
Por lo general los peritos comparan el área habitable terminada, con calefacción y aire acondicionado. Un taller sin acabados o sin clima suele tratarse distinto del área habitable; pregunte a su prestamista y al perito cómo se reportará el taller de su plano.
¿El avalúo es lo mismo que el valor del distrito de valuación del condado?
No. El avalúo del prestamista estima el valor de mercado para un préstamo. El distrito de valuación del condado fija un valor para el impuesto de propiedad. Usan métodos distintos y pueden diferir. Vea nuestra página de impuestos para el lado local.
¿Puedo elegir al perito?
Por lo general no. Los prestamistas piden los avalúos por su propio proceso. Lo que sí puede hacer es dar al prestamista documentos completos sobre la obra y preguntar si el perito los recibirá.