En resumen
- El edificio se tasa aparte. El Contralor dice que la valuación agrícola se aplica a la tierra, no a las mejoras, así que un barndominium paga impuesto a valor de mercado.
- El terreno puede conservar la valuación agrícola si aún cumple las reglas de uso. Cuánta tierra cuenta como sitio de la casa lo decide el distrito de valuación.
- La exención de homestead necesita dos cosas el 1 de enero: ser dueño de la casa y vivir en ella, según Smith CAD.
- Cambiar el uso de tierra agrícola puede causar un impuesto de rollback por los tres años anteriores, con límites y excepciones.
En esta página
- Tres preguntas de impuestos distintas aplican al mismo terreno
- Cómo trata la valuación agrícola una casa sobre el terreno
- Qué necesita la exención de homestead el 1 de enero
- Cómo y cuándo solicitar
- Impuesto de rollback: el riesgo cuando la tierra deja de ser agrícola
- Preguntas para Smith CAD antes de construir
- Dónde encaja esto en su presupuesto y su préstamo
- Fuentes oficiales
- Frequently asked questions
Esta guía trata de los impuestos de propiedad de un barndominium en acreage en el condado de Smith: cómo se combinan la exención de homestead (vivienda principal) y la valuación agrícola, y qué preguntar antes de construir. Es información general, no asesoría fiscal; confirme con Smith CAD o con un profesional de impuestos. Somos un servicio de referencia, no un distrito de valuación ni un constructor.
In English: Property Taxes on a Barndominium on Acreage in Smith County.
Información general, no es asesoría fiscal. Las reglas cambian y cada terreno es distinto. Confirme con el Distrito de Valuación del Condado de Smith (Smith CAD) o con un profesional de impuestos antes de actuar. No citamos montos de impuestos aquí porque dependen de su terreno y del año en curso.
Tres preguntas de impuestos distintas aplican al mismo terreno
| Pregunta | Qué lo decide | A quién preguntar |
|---|---|---|
| ¿Cómo se valúa la casa? | Valor de mercado de la mejora al 1 de enero | Smith CAD |
| ¿El terreno conserva la valuación agrícola? | Uso agrícola calificado continuo y una solicitud aprobada | Departamento agrícola de Smith CAD |
| ¿Hay exención de homestead? | Ser dueño de la casa y vivir en ella el 1 de enero | Exenciones de Smith CAD |
Cómo trata la valuación agrícola una casa sobre el terreno
El Manual for the Appraisal of Agricultural Land (Manual para la Valuación de Tierra Agrícola) del Contralor de Texas (octubre de 2024) establece que la valuación agrícola se aplica solo a la tierra y sus accesorios. No se aplica a las mejoras sobre el terreno. Edificios como graneros y cobertizos se tasan aparte a valor de mercado, mientras que la tierra bajo los edificios agrícolas aún puede calificar porque se usa en la operación agrícola.
Se tasa a su valor de mercado
- El barndominium mismo
- El taller y otros edificios
- Otras mejoras en el terreno
Puede conservar la valuación agrícola
- Pastizal, heno u otra tierra que sigue en uso calificado
- La tierra bajo edificios agrícolas usados en la operación
Pregunte a Smith CAD: cuánta tierra alrededor de una residencia trata como sitio de la casa.
El manual no da un tamaño estándar para el sitio de la casa, y nosotros tampoco. Si el patio y la tierra alrededor de su casa conservan la valuación más baja es una pregunta para el tasador jefe (chief appraiser) de Smith CAD, quien aplica el manual y las guías escritas de Smith CAD para la valuación agrícola.
Qué necesita la exención de homestead el 1 de enero
La página de exenciones de Smith CAD dice que la propiedad debe ser una vivienda, que usted debe ser dueño y vivir allí el 1 de enero, y que no puede reclamar la exención de homestead en otra propiedad. Pide la solicitud estatal de homestead (formulario 50-114 del Contralor) y una copia de una licencia de manejar de Texas o una identificación estatal con la dirección del homestead.
La página de exenciones del Contralor dice que la fecha límite general para presentar una solicitud de exención es antes del 1 de mayo. Esa página lista el monto de la exención de homestead del distrito escolar; la página de Smith CAD cita una cifra distinta y más antigua, por eso dejamos los montos fuera y le sugerimos preguntar a Smith CAD qué aplica al año fiscal en curso.
Consejo de tiempo: como el homestead y muchas valuaciones dependen de la situación al 1 de enero, la fecha de su mudanza importa. Pregunte a Smith CAD cómo se trata una casa aún en construcción el 1 de enero. Nuestra cronología de construcción (en inglés) muestra cuánto suelen tardar las mudanzas.
Cómo y cuándo solicitar
- Exención de homestead
Presente el formulario 50-114 a Smith CAD, con una identificación que muestre la dirección de la casa. El Contralor dice que la fecha límite general es antes del 1 de mayo.
- Valuación agrícola (1-d-1, espacio abierto)
El manual del Contralor dice que las solicitudes vencen antes del 1 de mayo (con matasellos del 30 de abril o presentadas antes de la medianoche del 30 de abril). Una solicitud tardía presentada antes de que la junta de revisión de valuación apruebe los registros, por lo general en julio, puede aceptarse con una multa igual al 10 por ciento de la diferencia entre el impuesto a valor de mercado y a valor agrícola.
- Conservarla
Bajo 1-d-1, por lo general no se vuelve a solicitar cada año, salvo que cambie el dueño, termine la elegibilidad o el tasador jefe pida una nueva solicitud. Bajo 1-d, se vuelve a solicitar cada año.
Impuesto de rollback: el riesgo cuando la tierra deja de ser agrícola
El Contralor dice que se aplica un impuesto de rollback cuando una tierra con valuación agrícola cambia a uso no agrícola. Es igual a la diferencia entre los impuestos pagados con el valor agrícola y los que se habrían pagado a valor de mercado, y se debe por cada uno de los tres años anteriores en que la tierra tuvo la valuación más baja. El manual señala que la ley HB 1743 (Legislatura 86, 2019) cambió los años de rollback de cinco a tres.
El manual también dice que se coloca un gravamen (lien) sobre el terreno para garantizar los impuestos de rollback, y que la factura vence cuando se envía por correo. Según el manual, usted puede usar tierra como parte de su homestead residencial sin causar un rollback, y si construye una residencia en tierra que antes calificaba para 1-d-1, evita el rollback solo mientras siga usando la casa como residencia; venderla puede causar un rollback sobre la tierra que forma el homestead. En efecto, dice el manual, el dueño debe ocupar la casa durante tres años para evitar un rollback por los años en que la tierra no se tasó a valor de mercado.
Revise antes de comprar o construir. El rollback depende de lo que pase con un terreno específico. Si piensa separar un sitio para la casa, dividir acres o vender, pregunte por escrito a Smith CAD cómo se trataría el cambio. Nuestra lista para terrenos del este de Texas (en inglés) tiene los demás puntos que conviene resolver antes de cerrar la compra.
Preguntas para Smith CAD antes de construir
- ¿El terreno tiene ahora valuación agrícola (1-d-1) o 1-d, y bajo qué uso?
- Si construyo un barndominium, ¿cuánta tierra tratarán como sitio de la casa y cómo valuarán el resto?
- ¿El resto del terreno conservará la valuación agrícola si mantengo el mismo uso?
- ¿Construir o dividir el terreno podría causar una factura de rollback, y por cuántos años y cuánto?
- ¿Necesito una nueva solicitud agrícola después de un cambio de dueño o de un nuevo levantamiento topográfico?
- ¿Cómo se valúa para ese año una casa a medio construir el 1 de enero?
- ¿Cuándo puedo presentar por primera vez la exención de homestead y qué comprobantes piden?
- ¿Cuáles son las fechas límite exactas de este año para las solicitudes de homestead y agrícola?
- ¿Cuáles son las guías escritas vigentes de Smith CAD sobre uso agrícola y acreage mínimo en mi zona?
- ¿Qué entidades de impuestos (condado, distrito escolar, otras) gravan este terreno, y cuáles ofrecen exenciones opcionales?
Dónde encaja esto en su presupuesto y su préstamo
El impuesto anual de propiedad forma parte de su costo mensual junto con el seguro y cualquier pago de préstamo. Vea nuestra guía de financiamiento (en inglés) sobre cómo ven los prestamistas los préstamos para barndominiums y nuestra guía de costos en Tyler para los costos de construcción. El valor que fija el distrito para impuestos no es el mismo que el del prestamista; vea cómo se hace el avalúo de un barndominium. La guía de permisos del condado de Smith cubre lo que debe presentar al condado antes de construir. Si el seguro también le preocupa, vea la guía de seguros.
Fuentes oficiales
- Contralor de Texas: Manual for the Appraisal of Agricultural Land (octubre de 2024) (en inglés)
- Contralor de Texas: valuación especial agrícola, maderera y de manejo de vida silvestre (en inglés)
- Contralor de Texas: exenciones de impuestos de propiedad (en inglés)
- Distrito de Valuación del Condado de Smith: exenciones, agrícola; teléfono (903) 510-8600
Frequently asked questions
¿Construir un barndominium termina mi valuación agrícola?
No automáticamente. El manual del Contralor (Comptroller) dice que la valuación agrícola cubre la tierra, no las mejoras, así que el edificio se tasa aparte a valor de mercado. Que el resto del terreno conserve la valuación depende de si sigue cumpliendo las reglas de uso agrícola. Pregunte a Smith CAD cómo tratará el terreno alrededor de la casa.
¿Qué es un impuesto de rollback?
El rollback es una factura por la diferencia entre el impuesto pagado con el valor agrícola y el impuesto que se habría pagado a valor de mercado. Bajo la valuación 1-d-1 (espacio abierto) cubre los tres años anteriores al cambio de uso, según el Manual para la Valuación de Tierra Agrícola del Contralor (octubre de 2024). Confirme las reglas vigentes con Smith CAD.
¿Puedo tener la exención de homestead mientras el barndominium está en construcción?
La página de exenciones de Smith CAD dice que usted debe ser dueño de la casa y vivir en ella el 1 de enero del año fiscal. Una casa en la que aún no vive en esa fecha, por lo general, no califica ese año. Pregunte a Smith CAD cómo trata una casa a medio terminar el 1 de enero.
¿Cuál es la fecha límite para solicitar?
La página de exenciones del Contralor dice que la fecha límite general para las solicitudes de exención es antes del 1 de mayo. El manual agrícola del Contralor da la misma fecha, antes del 1 de mayo, para las solicitudes de valuación especial, con posible multa por presentarla tarde. Confirme la fecha del año en curso con Smith CAD.