En resumen
- Los subcontratistas y proveedores sin pagar pueden reclamar un gravamen sobre su propiedad aunque usted haya pagado al constructor por completo.
- Retenga 10% del precio del contrato durante la obra y hasta 30 días después de terminada (Código de Propiedad de Texas 53.101).
- Pida una renuncia de gravamen firmada al constructor, y a los subcontratistas y proveedores principales, con cada pago.
- En una vivienda con exención de homestead, el contrato por escrito debe firmarse antes de empezar la obra y registrarse ante el secretario del condado (53.254).
- Pague a un abogado de construcción de Texas para que revise el contrato; cuesta poco frente a una obra de seis cifras.
En esta página
- ¿Cómo puede un subcontratista que nunca conocí poner un gravamen sobre mi terreno?
- ¿Cómo se ve la retención de 10% en dólares?
- ¿Qué renuncia de gravamen debe pedir y cuándo?
- Una rutina de pago sencilla que deja constancia
- El terreno con homestead tiene una regla extra de contrato
- Preguntas para hacerle a un constructor sobre el pago
- Señales de alerta cuando hay dinero de por medio
- Si llega un aviso de gravamen o un defecto
- Fuentes oficiales para confirmar
- Siguiente paso
- Preguntas frecuentes
Si va a contratar a un constructor, la mayor trampa financiera no es el precio; es pagarle a alguien que luego no paga a las cuadrillas y proveedores que trabajan para él. Las renuncias de gravamen de Texas para un barndominium (lien waivers) son el papel que cierra esa puerta. Nuestra guía para elegir un constructor dice que las pida. Esta página explica cómo funcionan. This page is also available in English: Texas lien waivers for a barndominium.
No es asesoría legal. Somos un servicio de referencia, no un constructor ni un bufete de abogados. El Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas se reformó con vigencia desde el 1 de enero de 2022, así que las guías en línea más antiguas pueden estar desactualizadas. Confirme cada punto de abajo con la ley y con un abogado de Texas.
¿Cómo puede un subcontratista que nunca conocí poner un gravamen sobre mi terreno?
Un barndominium se levanta con muchas manos: la cuadrilla de la losa, el montador de acero, los carpinteros de estructura, el electricista, el plomero, el aislamiento y los proveedores detrás de ellos. Usted le paga al constructor; el constructor les paga a ellos. Si ese último paso falla, la ley de Texas permite que un subcontratista o proveedor sin pagar busque un gravamen sobre la propiedad que se mejoró.
La retención es la red de seguridad del dueño. El Código de Propiedad de Texas 53.101 dice que el dueño debe reservar 10% del precio del contrato (o 10% del valor del trabajo) durante la construcción y por 30 días después de terminada. Cómo se cuentan exactamente esos 30 días no es sencillo, y por eso conviene que un abogado lo escriba en su contrato.
¿Cómo se ve la retención de 10% en dólares?
La cuenta es simple. Esta tabla usa precios de contrato redondos inventados solo para mostrar la aritmética; no es una estimación del costo de su obra.
| Contrato de ejemplo | 10% a retener | Pagado al cierre |
|---|---|---|
| $250,000 | $25,000 | $225,000 |
| $400,000 | $40,000 | $360,000 |
| $600,000 | $60,000 | $540,000 |
Planéelo. Si usa un préstamo de construcción, hable con el prestamista y el constructor sobre la retención antes del primer desembolso. Nuestro resumen de financiamiento explica cómo funcionan los desembolsos. Los constructores a menudo se resisten a retener el 10% completo, así que acuerde los términos en el contrato, no al final.
¿Qué renuncia de gravamen debe pedir y cuándo?
Texas establece formularios de renuncia por ley en el Código de Propiedad 53.284. Una renuncia que no siga sustancialmente un formulario legal puede no ser exigible (53.282). No se puede exigir una renuncia incondicional hasta que el pago se haya recibido de verdad en fondos disponibles (53.283). Hay cuatro formularios, y la diferencia está en el momento.
| Formulario | Qué dice | Úselo cuando |
|---|---|---|
| Condicional, de avance | Renuncia a los derechos de gravamen una vez que este pago se acredite | Entrega el cheque de un desembolso |
| Incondicional, de avance | Pagado; los derechos de gravamen de ese periodo desaparecen | El desembolso anterior ya se acreditó |
| Condicional, final | Renuncia a los derechos de gravamen una vez que el pago final se acredite | Entrega el último cheque |
| Incondicional, final | Pagado por completo; no quedan derechos de gravamen | Después de que el cheque final se acredite |
No acepte una nota escrita a mano ni un correo que diga "pagado". Según la ley, la renuncia generalmente debe constar por escrito, firmada por quien la da, y puede requerir notarización según el formulario. Revise el texto vigente del formulario antes de confiar en uno.
Una rutina de pago sencilla que deja constancia
- Primero el contrato
Haga que un abogado revise el contrato, incluida la retención, el calendario de desembolsos y el proceso de órdenes de cambio, antes de firmar.
- En cada desembolso: renuncia condicional a cambio del cheque
Reciba la renuncia condicional de avance del constructor y luego pague con cheque o transferencia rastreable.
- Siguiente desembolso: renuncia incondicional del anterior
Antes de pagar el siguiente desembolso, reciba la renuncia incondicional del pago que ya se acreditó.
- Pida una lista de subcontratistas y proveedores
Los nombres de las empresas de losa, estructura, acero, electricidad, plomería y techo, para que también ellos puedan dar renuncias.
- Retenga el 10%
Libérelo solo después del periodo de retención, las renuncias finales y una inspección final limpia.
- Guarde el expediente
Contrato, órdenes de cambio, solicitudes de desembolso, renuncias, informes de inspección y permisos en una sola carpeta.
El terreno con homestead tiene una regla extra de contrato
Si el barndominium será su vivienda con exención de homestead, el Código de Propiedad de Texas 53.254 fija condiciones antes de que un contratista pueda obtener un gravamen. El contrato debe constar por escrito y estar firmado por usted y el contratista antes de que empiece la obra o lleguen los materiales. Si está casado, deben firmar ambos cónyuges. El contrato también debe registrarse ante el secretario del condado donde está la propiedad. Pregunte a un abogado de Texas o a su compañía de títulos cómo se aplica a su lote.
- Contrato firmado antes de mover tierra o entregar material.
- Firmas de ambos cónyuges, si está casado.
- Registrado ante el secretario del condado donde está el terreno (Smith County Clerk para parcelas de la zona de Tyler).
- Prestamista informado, ya que el prestamista tendrá su propio gravamen y papeleo.
Preguntas para hacerle a un constructor sobre el pago
- ¿Entregará renuncias de gravamen legales con cada desembolso, y de sus subcontratistas y proveedores?
- ¿Acepta la retención de 10% y la fecha de liberación por escrito?
- ¿Puedo ver la lista de sus subcontratistas y proveedores, y ya les pagó hasta la fecha?
- ¿Entregará un certificado de seguro y cobertura de riesgo del constructor (vea permisos y requisitos del prestamista)?
- ¿Cómo se fijan el precio, la firma y el pago de las órdenes de cambio?
- ¿Quién tramita cada permiso, y recibiré copias de los registros de inspección?
- ¿Cuál es su garantía por escrito, y a quién llamo después de mudarme?
Señales de alerta cuando hay dinero de por medio
Señales de advertencia
- Presión para pagar un depósito grande antes de un contrato firmado
- Negativa a dar renuncias o una lista de subcontratistas
- Solo efectivo, o cheques a nombre de una persona
- Desembolsos que van por delante del trabajo terminado
Buenas señales
- Desembolsos ligados a etapas terminadas e inspecciones
- Renuncias ofrecidas antes de que las pida
- Órdenes de cambio por escrito, siempre
- Certificado de seguro enviado por la aseguradora o el agente
Si llega un aviso de gravamen o un defecto
No ignore un aviso de un subcontratista o proveedor. Según 53.254, el papeleo de un gravamen sobre una vivienda con homestead debe llevar advertencias específicas, y el aviso que usted recibe es el momento en que importan su retención y sus registros de pago. Hable con un abogado de construcción antes de pagarle a alguien dos veces.
Para defectos después de terminada la obra, el Capítulo 27 del Código de Propiedad establece un proceso previo a la demanda que empieza con un aviso por escrito al constructor y la oportunidad de inspeccionar y ofrecer reparaciones. Los plazos son estrictos y han cambiado con el tiempo, así que revise la ley vigente y guarde sus registros.
Fuentes oficiales para confirmar
- Código de Propiedad de Texas, Capítulo 53 (gravámenes de constructores), Legislatura de Texas (en inglés)
- Código de Propiedad de Texas, Capítulo 27 (Ley de Responsabilidad por Construcción Residencial) (en inglés)
- Sección 53.254 (contrato de homestead), texto con historial de reformas (en inglés)
- Smith County Clerk, para registrar el contrato
Siguiente paso
Antes de firmar nada, reúna a dos o tres constructores y compare cómo maneja cada uno el pago, las renuncias y la retención. Use el formulario de abajo e indíquenos dónde está el terreno; constructores locales independientes podrían comunicarse con usted. Le referimos; no construimos y no somos su abogado. Vea también nuestra lista de verificación de construcción.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una renuncia de gravamen en Texas?
Es una declaración firmada de un contratista, subcontratista o proveedor de que le han pagado (o le pagarán, en una renuncia condicional) y de que renuncia a sus derechos de gravamen por ese monto. El Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas establece formularios legales, y una renuncia que no los siga sustancialmente puede no ser exigible. Pida a un abogado que confirme los formularios vigentes.
¿Puede un subcontratista poner un gravamen sobre mi barndominium si le pagué a mi constructor?
Puede ocurrir. La ley de Texas da derechos de gravamen sobre la propiedad a subcontratistas y proveedores sin pagar, limitados por cuánto retuvo usted y por si pagó después de recibir un aviso escrito de reclamo. La retención de 10% y las renuncias son las defensas principales. Esto es información general, no asesoría legal.
¿Tengo que registrar mi contrato de construcción ante el secretario del condado?
Para una vivienda con homestead, el Código de Propiedad de Texas 53.254 exige un contrato por escrito firmado antes de empezar la obra, firmado por ambos cónyuges si está casado, y presentado ante el secretario del condado donde está la propiedad. Sin él, un contratista generalmente no puede obtener un gravamen sobre el homestead. Pregunte a una compañía de títulos o a un abogado cómo se aplica a su terreno.
¿Necesita un constructor una licencia en Texas para construir mi casa?
Texas no tiene una licencia estatal general para constructores de viviendas. Oficios como electricidad, plomería y aire acondicionado sí tienen licencia, así que verifíquelos con el estado. No tome una tarjeta de presentación como prueba de seguro o de licencia.
¿Qué pasa si mi constructor abandona la obra y el trabajo tiene defectos?
Texas tiene un proceso previo a la demanda para reclamos por defectos bajo el Capítulo 27 del Código de Propiedad, que incluye un aviso por escrito al constructor y la oportunidad de inspeccionar y ofrecer una reparación. Los plazos son estrictos, así que hable pronto con un abogado de construcción y guarde todos los documentos.